亚当斯密的经济学著作堪称经典，在他所描述的理论模型成立的一个非常重要的前提条件就是“经济人”的假设，即作为经济决策的主体都是充满理智的，在经济活动中，主体所追求的唯一目标是自身经济利益的最大化。如消费者追求的是满足程度最大化， 生产者追求的是利润最大化，后来逐渐演化为我们所熟知的“理性人”。
但事实上，理性人在现实中很难存在，甚至绝大部分人是非理性的。这就是为什么股票市场上95%的人都在亏钱。
房地产市场同样如此，环京环深等三四线城市的房产套牢了一批人。但最后发现，薅非理性人羊毛的，都是“理性人”。这里的理性人包括政府、既得利益者和部分投资者。归纳起来，他们也符合理性人所具备的特点：
一是自私。即他们的行为动机是趋利避害，是利己的。
二是完全理性。每个人都能够通过成本-收益或趋利避害原则来对其所面临的一切机会和目标及实现目标的手段进行优化选择。
但这些都只是从“术”的层面来解释的通用方法，在任何领域投资都能适用。如果要想在某一领域投资获利，这只是必要条件之一而已。
“术”的应用，必须是建立在“道”的基础之上，这样才能构成在某一领域投资获利的充分条件。
要想在非理性市场中获利，前提条件就是搞清楚导致房地产非理性的真实原因有哪些？
1、 从“道”的角度来讲，市场疯狂的背后是政府的信用危机。
数据来源：国家统计局
近年来，政府不断超发货币征收“筹币税”，这种非常简单粗暴的薅羊毛方式是人民币信用危机的根本因素。老百姓为了防止手中货币贬值，会更加偏向于投资和消费，减少存款。这也是近年来家庭负债率大增的原因之一。
虽然上图列了近年来通货膨胀率走势，但并不能完全反应货币贬值的速度。在我国，房产占居民资产的70%左右，以资产中占比最高的房产来计算货币的贬值速度应该是最能反应贫富差距和货币贬值速度的。
2012年，首付100万可以在深圳90%的楼盘随便挑。
但如果按照年化4%利率放在银行复利计算，到了2017年变成了117万。
enmm…现在只能在10%的楼盘里随便挑了。
并且这种周期已经经历过很多轮了，一次敲不疼，十次还敲不疼吗？
老百姓当然不会甘心就这么被政府轻易征收筹币税，所以房产就成为了大部分人选择的最佳途径。
所以人们疯狂购买房产的背后其实是人民币的信用危机。
1、 从“术”的角度来讲，贪婪驱使着韭菜越陷越深。
从一个微观的角度来讲，2016年初，很多人咨询房产投资都是以百万首付，买哪里合适？而到了2017年，咨询的问题都是以二三十万为首付，买哪里可以一年翻倍？
前者更加偏向于保值，因为怕手里的大几百万被薅羊毛，只要跑赢大市就心满意足了。
而后者的驱动力更多的是源于贪婪，由于没有足够门槛进入核心城市，被割了多轮韭菜又十分不甘心。他们更加想要在一次收益中把过去几轮的涨幅都追回来，这就在“术”的层面上变为非理性人，只要三四线房价有了风吹草动便会马上进入。
其实也有很多比较专业的投资者被套牢在三四线，但由于自身资金实力较强，可以长持跨越好几个周期自然也会解套，不至于因为一套三四线房产改变一生。
通过“道”和“术”两个方面解释了房地产市场非理性的根本原因。作为每篇文章结尾部分对房地产市场总结和未来判断就必不可少，我们通过M2/GDP的比率可以看出来，其实人民币的效率在2017年是有显著提高的，所以虽然楼市在2017年成交高达13万亿创造了历史之最，但如果从上述两个角度去分析，造成这一现象的结果是非理性的。这也是为什么上一篇文章说更大的灾难还在路上。（股灾正在上演，但更大的灾难还在路上...）
人民币效率提高，就会从房地产市场分流出很多资金，加上政府有意控制房贷增速，双管齐下，所以2018年一定是房地产市场的一个小年。但小年归小年，丝毫不会影响一线城市继续上涨的趋势，毕竟潮水退去，穿着泳裤的人才可以站得起来。
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